2026년 다주택자 양도세 폭탄! 5월 9일 전 '계약'으로 피하는 법 (경과조치 총정리)

다주택자 여러분, 달력에 2026년 5월 9일, 빨간 동그라미 치셨나요? 정부가 예고했던 대로 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 이날부로 완전히 종료됩니다.

"설마 또 연장해주겠지..."라고 생각하시나요? 이번엔 분위기가 다릅니다. 정부는 유예 종료를 못 박았고, 이에 따라 5월 10일부터는 그야말로 '역대급 세금 폭탄'이 터질 예정입니다.

도대체 얼마나 세금이 오르는지, 그리고 지금 우리에게 남은 '마지막 탈출구(경과 조치)'는 무엇인지 핵심만 쏙쏙 뽑아 정리해 드립니다.

5월 10일부터 벌어지는 일: 세금이 '억' 소리 나게 오릅니다

2026년 5월 10일 이후에 잔금을 치르거나 등기를 접수하는 조정대상지역 내 주택은 무시무시한 중과세율을 적용받습니다. 변화의 핵심은 딱 두 가지입니다.

① 세율이 미쳤어요 (최고 82.5%)

지금까지는 기본세율(6~45%)만 내면 됐지만, 이제는 여기에 중과세율이 더해집니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%p 가산 (최고 65%)
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 가산 (최고 75%)
• 지방세 포함 시: 최고 세율이 무려 82.5%에 달합니다. 10억 벌면 8억 넘게 세금으로 낼 수도 있다는 뜻이죠.

② 더 무서운 건 '공제'가 사라진다는 것 (장특공 0원)

세율 오르는 것보다 더 뼈아픈 게 바로 이겁니다. 장기보유특별공제(장특공)가 전면 배제됩니다.
유예 기간에는 3년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제받을 수 있었죠? 하지만 중과세가 적용되면, 10년을 보유하든 20년을 보유하든 공제액은 '0원'입니다. 이 차이 때문에 세금이 몇 억씩 더 늘어나게 됩니다.

 

 

아직 기회는 있다! '계약일' 기준 경과 조치 (골든타임)

정부가 퇴로를 완전히 막은 건 아닙니다. 시장 충격을 줄이기 위해 "2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 사람"에게는 한시적으로 구제책을 마련했습니다.

핵심은 '계약'입니다. 잔금을 5월 9일까지 다 못 치러도 됩니다. 5월 9일까지 계약금을 지급하고 계약서를 썼다면, 지역에 따라 잔금 기한을 늦춰줍니다.

📍 지역별 잔금 유예 기한

• 기존 규제지역 (강남 3구·용산): 계약일로부터 4개월 이내 잔금/등기 완료
• 신규 규제지역 (2025.10.16 지정 지역): 계약일로부터 6개월 이내 잔금/등기 완료

⚠️ 주의사항:
가계약은 인정되지 않을 확률이 높습니다. 반드시 계약금 지급 사실이 통장 이체 내역 등으로 명확히 증빙되어야 합니다.

 

"세입자 때문에 못 판다?" 실거주 의무도 풀어줍니다

"집을 팔고 싶은데 세입자 만기가 남아서 매수자가 안 붙어요."라는 분들을 위해 토지거래허가구역 내 규제도 완화됩니다.

• 갭투자 허용:
  무주택자가 다주택자의 집을 살 경우, 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 유예해 줍니다 (최대 2028년 2월 11일까지).
• 전입 의무 완화:
  주택담보대출을 받아도 즉시 전입하지 않고, 임대차 종료일까지(최대 대출 실행 후 6개월 or 임대차 종료 1개월 중 늦은 날) 전입을 미룰 수 있습니다.

즉, 전세 낀 매물도 5월 9일 전에 계약만 하면 중과세를 피해서 팔 수 있는 길이 열린 셈입니다.

다주택자, 지금 당장 체크해야 할 3가지

시간이 얼마 남지 않았습니다. 지금 바로 계산기를 두드려봐야 합니다.

1. 내 집이 조정대상지역인가?
   • 양도세 중과는 '양도 시점'에 해당 지역이 조정대상지역일 때만 적용됩니다. 비규제지역(지방 등) 주택은 중과 대상이 아니니 안심하세요.
2. 팔 것인가, 증여할 것인가?
   • 양도차익이 너무 커서 세금이 감당 안 된다면, 차라리 자녀에게 부담부 증여나 저가 양도를 하는 게 나을 수도 있습니다. 단, 5월 9일 이후에는 양도세가 폭증하므로 증여 시점도 신중해야 합니다.
3. 순서가 중요하다!
   • 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔아서 과세표준을 낮추고, 가장 많이 오른 '똘똘한 한 채'는 마지막에 팔아 비과세+장특공 혜택을 받는 전략이 유효합니다.

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5월 9일, 운명의 데드라인

• 변화: 2026년 5월 10일부터 양도세 최고 82.5%, 장특공 0%.
• 해법: 2026년 5월 9일까지 매매 계약 체결 & 계약금 지급 완료.
• 혜택: 강남/용산은 4개월, 그 외 규제지역은 6개월까지 잔금 유예 가능.

지금 머뭇거리다가는 수억 원의 세금을 더 내야 할 수도 있습니다. 매도를 고민 중이라면 지금이 바로 전문가와 상담하고 매물을 내놓아야 할 마지막 골든타임입니다.

여러분의 성공적인 절세 전략을 응원합니다!

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본 포스팅은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별적인 세무 상담은 반드시 세무 전문가와 진행하시기 바랍니다.

 

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